Mieten in Wuppertal steigen deutlich schneller als Kaufpreise

Wuppertal entwickelt sich für Vermieter zu einem der interessantesten Immobilienmärkte unter den deutschen Großstädten. Eine aktuelle Auswertung des Immobilienfinanzierers Baufi24 weist für die Stadt eine Bruttomietrendite von 5,26 Prozent aus. Im Vergleich von 52 Großstädten erreicht Wuppertal damit den zweiten Platz hinter Chemnitz, wo die Rendite bei 5,77 Prozent liegt.

Ausschlaggebend ist vor allem die Entwicklung des vergangenen halben Jahres. Nach den Berechnungen von Baufi24 erhöhten sich die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen in Wuppertal um 1,03 Prozent auf 2166 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmieten legten dagegen um 6,89 Prozent zu und erreichten durchschnittlich 9,50 Euro je Quadratmeter. Die Mietpreise entwickelten sich damit deutlich dynamischer als die Kaufpreise.

Zum Vergleich: In Dortmund liegt die Bruttomietrendite laut der Auswertung bei 4,63 Prozent, in Essen bei 4,62 Prozent. Düsseldorf und Köln kommen jeweils auf 3,46 Prozent. Neben Wuppertal zählen unter anderem Mönchengladbach und Krefeld zu den Städten mit besonders hohen Renditewerten.

Niedrige Kaufpreise treffen auf steigende Mieten

Hermann Josef Richter, Vorsitzender von Haus & Grund Wuppertal und Umgebung, sieht in der Entwicklung grundsätzlich einen Anreiz für Investoren. Die Rendite könne dazu beitragen, Wuppertal als Immobilienstandort attraktiver zu machen. Allerdings lasse sich aus dem Durchschnittswert kein verlässlicher Ertrag für einzelne Wohnungen ableiten.

Entscheidend seien unter anderem der Zustand des Gebäudes, die Lage, mögliche Leerstände und bestehende Mietverhältnisse. Auch notwendige Sanierungen könnten die tatsächliche Rendite erheblich beeinflussen. Die vergleichsweise hohe Rendite Wuppertals erklärt Richter vor allem mit den noch niedrigen Kaufpreisen und der inzwischen anziehenden Mietentwicklung.

Über längere Zeit hätten sich die Mieten in Wuppertal nur wenig verändert. Mit der Einführung eines neuen Mietspiegels sei Bewegung in die Bestandsmieten gekommen. Diese stiegen zwar weiterhin moderat, wirkten sich aber auch auf das Niveau der Angebotsmieten aus.

Den von Baufi24 ermittelten Durchschnitt von 9,50 Euro je Quadratmeter kann Richter aus seiner praktischen Erfahrung allerdings nicht bestätigen. Bei Anfragen an Haus & Grund zur angemessenen Miethöhe bei Neuvermietungen gehe es häufig um Beträge zwischen sieben und acht Euro je Quadratmeter. In guten Lagen und bei hochwertiger Ausstattung seien deutlich höhere Preise möglich. In weniger gefragten Stadtteilen oder unsanierten Gebäuden könnten die Mieten dagegen deutlich niedriger liegen.

Aussagekraft von Angebotsmieten begrenzt

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor liegt nach Einschätzung von Haus & Grund in der Datengrundlage. Angebotsmieten würden nicht zwangsläufig den Preis widerspiegeln, zu dem eine Wohnung tatsächlich vermietet werde. Vermieter könnten zunächst einen höheren Preis ansetzen, um die Resonanz auf dem Markt zu testen. Auch Teilmöblierungen oder unterschiedliche Angaben zu Kalt- und Warmmieten könnten die Vergleichbarkeit erschweren.

Hinzu kommt, dass zahlreiche Wohnungen gar nicht öffentlich angeboten würden. Sie würden etwa über persönliche Kontakte oder Empfehlungen neue Mieter finden. Statistiken, die ausschließlich öffentlich inserierte Wohnungen erfassen, könnten deshalb ein verzerrtes Bild des tatsächlichen Mietmarktes liefern.

Mieterbund sieht wachsenden Druck

Für Mieter ist die Entwicklung dennoch problematisch. Bernhard Sander vom Mieterbund Wuppertal beobachtet ebenfalls einen deutlichen Anstieg bei den Bestandsmieten im vergangenen Jahr. Der Mietspiegel wird derzeit überarbeitet. Die dafür notwendige Datenerhebung ist abgeschlossen, die abschließende Auswertung steht jedoch noch aus.

Als wesentlichen Grund für den zunehmenden Druck auf den Wuppertaler Wohnungsmarkt sieht Sander die angespannte Lage in der Rheinschiene. Weil Wohnraum in Städten wie Köln und Düsseldorf zunehmend knapp und teuer sei, werde Wuppertal als Ausweichstandort attraktiver. Dadurch steige auch der Druck auf den örtlichen Mietmarkt.

Besonders betroffen seien nach Einschätzung des Mieterbundes Alleinstehende, darunter ältere Menschen und Studenten, sowie größere Familien. Gleichzeitig fehle es an neuem und bezahlbarem Wohnraum. Die Bautätigkeit sei stark zurückgegangen. Als Ursachen gelten unter anderem gestiegene Baukosten, hohe Grundstückspreise und die Renditeanforderungen von Investoren.

Potenzial für neuen Wohnraum

Nach Ansicht des Mieterbundes verfügt Wuppertal dennoch über erhebliche Flächenpotenziale. Im Innenbereich könnten nach Sanders Einschätzung bis zu 10.000 Wohnungen entstehen. Für mehrere Grundstücke gebe es bereits Bebauungspläne, die bislang nicht umgesetzt worden seien. Die Stadt müsse deshalb stärker darauf hinwirken, dass vorhandene Möglichkeiten tatsächlich genutzt werden.

Auch die hohe Mietrendite von 5,26 Prozent muss allerdings differenziert betrachtet werden. Es handelt sich um eine Bruttorendite. Kaufnebenkosten, laufende Bewirtschaftungskosten, mögliche Leerstände und notwendige Investitionen sind darin nicht berücksichtigt. Hinzu können finanzielle Ausfälle bei Nebenkostenabrechnungen kommen. Insbesondere ausbleibende Nachzahlungen könnten für Vermieter erhebliche Verluste verursachen.

Ob die hohen Renditeaussichten tatsächlich zu einem stärkeren Zustrom von Investoren führen, ist bislang offen. Richter verweist auf mehrere Immobilienprojekte, bei denen sich die Suche nach Investoren schwierig gestaltet. So wurde die Vermarktung des Geländes an der Oberen Lichtenplatzer Straße vorerst ausgesetzt, während für das ehemalige Kaufhof-Gebäude weiterhin kein Investor gefunden wurde.

Aus Sicht von Haus & Grund steht die Stadt deshalb vor der Aufgabe, den Standort für Investoren attraktiver zu machen. Verwaltung und Politik müssten bei der Entwicklung von Projekten mehr Spielraum ermöglichen und Investitionsvorhaben nicht durch langwierige Detaildebatten erschweren.