Die Provence mit ihren Lavendelfeldern, die raue Bretagne oder doch lieber ein Stadtapartment in Lyon? Frankreich zieht Deutsche magisch an – nicht nur als Urlaubsziel, sondern auch als Ort für die eigenen vier Wände. Wer sich den Traum von der französischen Immobilie erfüllen möchte, erlebt beim Blick auf die Nebenkosten allerdings oft eine herbe Überraschung. Denn während in Deutschland rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbsteuer und Co. eingeplant werden sollten, sieht die Rechnung in Frankreich deutlich anders aus.
Notarkosten als größter Brocken
In Frankreich übernimmt der Notar eine weitaus umfassendere Rolle als hierzulande. Er kümmert sich nicht nur um die Beurkundung, sondern wickelt quasi den gesamten Kaufprozess ab – von der Kaufpreiszahlung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Das hat seinen Preis: Die sogenannten „frais de notaire“ machen zwischen 7 und 8 Prozent des Kaufpreises aus, bei Neubauten sinkt der Anteil auf etwa 2 bis 3 Prozent.
Der größte Teil dieser Summe fließt allerdings nicht in die Tasche des Notars selbst. Rund 80 Prozent sind Steuern und Abgaben, die der Notar für den Käufer an den französischen Staat weiterleitet. Das eigentliche Honorar des Notars beträgt nur etwa 1 Prozent des Kaufpreises. Diese Struktur sorgt regelmäßig für Verwirrung, weil viele Käufer zunächst glauben, der Notar würde sich bereichern.
Bei der Finanzierung einer französischen Immobilie lohnt sich der Kontakt zu einem Spezialist zur Finanzierung in Frankreich, der die Besonderheiten des französischen Marktes kennt und realistische Kalkulationen erstellen kann. Die Nebenkosten müssen nämlich in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden und werden nicht mitfinanziert.
Steuern und Abgaben im Detail
Die bereits erwähnten Steuern, die über den Notar laufen, setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Den Löwenanteil macht die Grunderwerbsteuer aus, die in Frankreich „droits de mutation“ heißt. Sie liegt bei etwa 5,8 Prozent des Kaufpreises für Bestandsimmobilien. Regional kann es leichte Abweichungen geben, da die Départements einen gewissen Spielraum haben.
Hinzu kommen verschiedene kleinere Gebühren: die Grundbucheintragung, Stempel für offizielle Dokumente und administrative Kosten. Was vielen deutschen Käufern neu ist: In Frankreich gibt es keine separate Grunderwerbsteuer wie hierzulande, sondern alles läuft über die Notarrechnung. Das macht die Sache transparenter, ändert aber nichts an der Gesamthöhe.
Wer eine Neubauwohnung oder ein neu gebautes Haus kauft, zahlt statt der Grunderwerbsteuer die französische Mehrwertsteuer (TVA) von 20 Prozent. Diese ist aber bereits im Kaufpreis enthalten, weshalb die Nebenkosten bei Neubauten deutlich niedriger ausfallen. Hier kommen dann „nur“ etwa 2 bis 3 Prozent für Notarkosten hinzu.
Maklerkosten und ihre Tücken
Bei den Maklergebühren unterscheidet sich Frankreich grundlegend von Deutschland. Während hierzulande zunehmend der Käufer zur Kasse gebeten wird, zahlt in Frankreich traditionell der Verkäufer die Maklerprovision. Das klingt zunächst verlockend, hat aber einen Haken: Die Provision ist häufig bereits im Kaufpreis einkalkuliert.
Die Maklerprovision bewegt sich in Frankreich zwischen 3 und 10 Prozent, wobei die Spanne stark von der Region und dem Wert der Immobilie abhängt. Bei hochpreisigen Objekten in begehrten Lagen wie an der Côte d’Azur sind die Sätze oft niedriger als bei günstigeren Immobilien auf dem Land. Wer genau hinschaut, entdeckt in französischen Immobilienanzeigen oft zwei Preise: den „prix net vendeur“ (Nettopreis für den Verkäufer) und den höheren „prix FAI“ (frais d’agence inclus – inklusive Maklergebühren).
Weitere Kostenfallen im Blick behalten
Neben den offensichtlichen Nebenkosten lauern beim französischen Immobilienkauf noch weitere Ausgaben. Vor der Kaufentscheidung empfiehlt sich eine professionelle Begutachtung der Immobilie durch einen Gutachter. Diese kostet je nach Umfang zwischen 300 und 1.000 Euro, kann aber vor bösen Überraschungen schützen. Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf wird dabei oft unterschätzt, obwohl gerade dieser Aspekt entscheidend für einen reibungslosen Ablauf ist.
Auch die Übersetzung von Dokumenten sollte eingeplant werden. Wer der französischen Sprache nicht mächtig ist, benötigt für wichtige Verträge einen beeidigten Übersetzer. Je nach Umfang können hier schnell 500 bis 1.500 Euro zusammenkommen. Manche Notare arbeiten mit zweisprachigen Verträgen, was die Kosten reduzieren kann.
Die Banken verlangen für die Eröffnung eines französischen Kontos – die oft Voraussetzung für den Immobilienkauf ist – meist eine Gebühr zwischen 50 und 150 Euro. Hinzu kommen eventuelle Kosten für die Währungsumrechnung, falls das Geld von einem deutschen Konto überwiesen wird.
Lokale Bezüge und überregionale Perspektiven
Auch in Deutschland gibt es erhebliche regionale Unterschiede bei Immobilienpreisen und Nebenkosten. Der Wuppertaler Immobilienmarkt zeigt beispielsweise, wie sich lokale Gegebenheiten auf Kaufentscheidungen auswirken. Solche Erkenntnisse lassen sich teilweise auch auf den französischen Markt übertragen, wo urbane Zentren wie Paris, Lyon oder Bordeaux deutlich höhere Preise aufweisen als ländliche Regionen.
HAMBURGER HYPO als Finanzierungspartner
Wer eine Immobilie in Frankreich finanzieren möchte, steht vor besonderen Herausforderungen. Deutsche Banken sind oft zurückhaltend bei Auslandsfinanzierungen, französische Institute verlangen häufig höhere Eigenkapitalquoten von ausländischen Käufern. Spezialisierte Anbieter wie die HAMBURGER HYPO haben sich auf grenzüberschreitende Finanzierungen konzentriert. Sie können über die Partnerbanken maßgeschneiderte Lösungen anbieten, die sowohl deutschen als auch französischen Anforderungen gerecht werden.
Worauf es wirklich ankommt
Die Nebenkosten beim französischen Immobilienkauf mögen zunächst abschreckend wirken, sind aber bei genauer Planung gut kalkulierbar. Entscheidend ist, von Anfang an realistisch zu rechnen und einen ausreichenden Puffer einzuplanen. Wer die französischen Besonderheiten kennt und sich professionelle Unterstützung holt, kann seinen Traum von der Immobilie in Frankreich ohne böse Überraschungen verwirklichen. Die höheren Nebenkosten im Vergleich zu Deutschland werden oft durch niedrigere Kaufpreise in vielen französischen Regionen ausgeglichen – vorausgesetzt, die Rechnung wird von vornherein ehrlich aufgemacht.